当业主与物业之间的矛盾实在难以调和时，该怎么办?记者分别向桂林多个小区共93名业主进行问卷调查，他们当中，无人选择“小区根本无需管理”。

可见，小区需要管理是业主们的共识，但应该怎么管理，业主群体出现了分歧：58人认为应该“换一个服务、管理更的物管公司”，占比62%;有35人认为应该“炒掉物管公司，实行业主自治”，占比38%。

接受问卷调查的近四成业主寄希望于业主自治，那么，业主自治到底能不能成为破解小区管理难题的一剂灵丹妙药呢?

看起来很美的业主自治

矛盾重重、冲突不断，业主和物管公司这对欢喜冤家终选择“分手”的案例不少。“管家”辞职后，也有小区另辟蹊径，走上了业主自治的道路。

在记者走访的众多小区中，有着600余户业主的桂花园小区就是其中的一个。

2008年，因为打算提高物业费却遭到业主普遍反对，原有的物管公司选择撤离。因为原来业主与物管之间矛盾频频，当几名热心业主提出小区自治时，立即得到了许多业主的拥护。

就这样，新一届的业委会组建的业主自治小组承担起了原物业公司的职责，自行聘请保安、保洁员，对小区物业进行管理。

“刚接手时，要面对一大摊子前任‘管家’留下的问题，一些业主不认可自治，甚至拒交物业管理费。”时任小区业委会委员的一位业主说。

不过，业主自治的好处可以想见。首先，可以简化组织结构。去掉物管公司这一中间环节后，物业管理成本自然大大降低，业主也无需再为可能的乱收费、做假账买单。其次，自己的物业自己管，业主不但有了财产权，更直接拥有了对小区服务的选择权和决定权，相应地也增强了主人翁意识。

实践中，这两个优点也明显地体现出来。

实行业主自治后，桂花园小区物业费定为每平米每月0.25元，这甚至低于当时桂林《普通住宅的物业服务收费标准》中规定的下限——多层住宅的低收费标准是每平方米每月0.3元。

虽然物业费收得低，但除去基本开支仍有结余。这些钱，按照业主的要求，用在了小区管理、维护上。1年多的时间里，小区装上了监控摄像头，治安状况明显好转;接通了市政排水管道,解决了每逢雨季就内涝的老问题;主干道加宽了,会车不再拥堵;两栋楼前的垃圾堆改造成了小花园……

“这些事，我们原来也跟物业公司要求过，但物业公司总推说经费不够。”业主黄大姐回忆说。

2年下来，小区物业自治得到了大多数业主的支持——物业费收缴率从原来物管公司管理时的70%左右，上升到了95%。

业委会的“坎”

小区物业自治是得到法律认可的。广西嘉宸律师事务所文金发律师分析说，按照《物权法》第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。也就是说，法律赋予了业主自治的权利。

一有法律支持，二有先行者，但要复制，并不简单。

城市的生活、工作节奏，注定不可能每个业主都参与到小区的物业管理中来，一个得到认可的业委会往往是小区物业自治的先决条件。此外，也只有合法的业委会才能炒掉现有物管。

然而，成立业委会并不是件容易的事。

成立业委会需召开业主大会，且面积、户数的“双过半”是底线。“要把这么多业主组织起来投票，相当困难。”秀峰区一小区的业主覃双云(化名)曾以满腔热情想牵头组建业委会，但几个月下来，终还是在多数业主的漠然旁观和指手画脚下没有结果。

成立业委会的初衷大多是维权。据市内一小区的业委会统计，“一个小区里真正关心维权的积极分子不到5%，20%的人是中间派，更多的人是漠不关心。”

不信任，也是阻碍业委会成立的障碍。七星区一小区的业主刘猛就亲历了业委会胎死腹中的过程。这个2001年就建成的小区几次想成立业委会，但后却发现一些牵头人在筹划的并不是怎么为业主们服务、维权，而是怎样通过业委会为自己牟取利益。得知这样的情况后，物业和其他一些业主就联合起来阻止了业主大会的召开，至今业委会也未成立。

除了内部问题，还有外界的原因。

万正·西区国际小区业主刘女士告诉记者，小区有1000多户业主，入住7年多来，曾6次尝试成立业委会，但后都以失败告终。

“我认为，主要原因还是开发商和前期物业的阻扰。”刘女士说，此前小区成立过一次业委会，但仅过了半年，前期物业公司就向区政府提诉，称业委会的成立不符合法定程序，导致这届业委会被撤销。眼下，小区业主又在筹备成立业委会，但法定程序要求开发商、业主代表、政府方代表三方都到场，“可是开发商总以各种理由拖延，导致迟迟不能进行下一步工作。”

据市城建委统计，目前桂林有物业管理的小区有500多个，已经成立业委会的则不到30%。