主题：碧园印象桂林一个操盘手的桂林地产营销白皮书

2005桂林地产营销推广白皮书

本文纯属个人观点，谨供业界参考指正。

桂林地产自2000年开始步入营销推广时代以来，五年时间，风起云涌，崛起了一批专业营销推广公司，市场的专业化程度和作业模式日趋成熟规范，但与北京、深圳、成都等一线城市相比，仍有很大的差距。仅在区内来看，与南宁的整体水平也有差距。具体体现如下：

一、 市场还没有进入专业化细分。代理公司、营销策划公司，推广公司概念混乱。一些公司号称“全程”服务，代理、策划、推广一把抓。有些原来以策划推广为主的公司见代理利润丰厚，便转入代理行业。

二、桂林市场近几年的需求旺盛，房价一路高涨。导致房地产公司轻策划推广，重销售。甚至有些房地产公司认为不需要策划推广和广告的支持，房子照样能消化掉。以策划推广为主的专业公司普遍感觉市场不好做，向客户妥协多，有“鸡肋”的感觉。

三、市场不够规范，专业化比稿不多，靠关系做项目还比较普遍。导致市场有序竞争不成熟。

四、缺乏真正的专业地产推广广告公司。

五、人才匮乏，流失严重。桂林市场偏小，薪资不高，导致许多专业人才纷纷流失到外地。本地缺乏经验丰富专业高的人才精英，使得整个行业服务水平和创作水平不高，不能满足一些好房地产公司的要求，转而寻求外地专业公司的支持，如近一两年博思堂、风火、同路等一线城市公司杀入桂林，便是一个实证。

六、桂林行业内交流少，各自为政，导致整体创作水平和作业模式参差不齐。

七、桂林媒体印刷质量差，思路死板，影响广告策略和表现的有力执行，在新媒体的开发和运用上难以真正操作执行。

从北京、深圳、南宁等发达地区的成功模式来看。整个房地产项目运作分工明确，专业化程度很高。在地产的营销运作链上，一般划分为三大块。一是负责前期项目策划（包括产品定位），如世联、王志刚工作室等。二是销售代理，如合富辉煌、中原、宝资通等。三是推广，如博思堂、风火、黑弧等。他们各司其职，在各自最专业的领域为项目做深度服务。其实，开发商才是一个真正的整合商，只有整合好各个环节上的专业公司，才能最终做好一个地产项目甚至品牌。

桂林地产代理/营销推广公司综合评述：

深海：成立于2001年，创立人郑璐，原在彰泰做销售。服务的第一个项目麒麟湾。经营模式以销售代理、营销策划、整合推广为主。实际上销售代理实力最强。先后操作过安厦世纪城、叠彩、先锋商城等项目，商业地产操盘能力有。员工人数20以内（不包括销售人员）。深海企业文化不错，中高层干部有外出旅游等福利。传闻有开发商背景。

雅涛：成立于2001年，创立人刘绍斌和周进。刘绍斌原在桂林海豚广告做策划，后到广东做房地产，策划能力强。雅涛服务的第一个项目怡嘉华庭（女人）。开始以策划推广为主，后逐渐转入销售代理。先后操作过枫丹丽苑、百家惠、漓江华府等项目。员工人数10人以内（不包括销售人员）。雅涛公司管理一般，凝聚力不够，传闻与媒体关系好。

中实：成立于2001年，创立人宗肖白。原来做中介，后以操作阳朔唐人街开始转入地产营销策划。经营模式销售代理、营销策划、整合推广全做。先后操作过聚龙湾、爱琴湾畔、城南旺角等项目。中实发展迅猛，先后还成立了房地产评估公司、土地评估公司和中原房产中介公司，服务全面化。传闻有政府和银行关系背景。

精锐：实际是彰泰公司策划部和销售部，基本上只服务彰泰内部的项目。服务项目利好时代、鸣翠新都。专业人才少。

金典：创立人陈雨萱，原在梅高就职。金典最初定位做企业咨询和培训，后转入房地产营销策划。操作过隐龙居。现操作鸿达置业开发的青秀花园。专业化水平一般。

正大：创立人孙海波，原与金典合作，后独立创业。以销售代理和营销策划为主，推广也照单全收。操作碧水康城、正大花园等项目。人才流失严重，专业化水平一般。

海天互动：成立于2002年，创立人梁瀚文，原在深圳、上海工作。公司定位为专业的地产营销推广公司。回桂林的第一个项目操作金水湾花园。先后操作碧园印象桂林、五交机电市场、江岸美城等项目。是与宝资通合作的第一个桂林本土公司。海天互动企业文化很好，创作氛围宽松浓厚，员工人数10人以内。专业化水平不错，作品入选2005中国房地产广告创意年鉴。

新干线：创立人李长胜，以操作临桂楼盘起家，注重实效，基本上代理的项目多为中低端楼盘。

博扬：创立人杨宗盛，以销售代理、策划推广和媒体代理为主，多操作中小型楼盘。

国联：广西比较有实力的中介公司，后成立国联广告策划公司，操作过国展购物公园，人才流失严重。

洪铭：成立于2005年，传闻从国联分出。操作加州花园、东方金座推广项目。专业化水平一般。

桂林目前的地产市场还处于一个比较初级的阶段，专业化水平和作业模式还有待提高。是还没有成长出象宝资通、风火等专业化程度很高的公司。

展望2006年，期待桂林的地产市场能进入一个更有序竞争，更专业的阶段。

谨以此文献给奋斗在桂林地产营销推广一线的各位兄弟姐妹。

多谢 收藏了

好老的书，不过可以做买房参考