当楼市火爆的时候，没有人会想到千亿房企会爆雷。但楼市一个又一个案例不断告诫买房人，千亿房企说倒就倒，而当初一掷千金的购房者，随之陷入烂尾的深坑里自救无门。

商品房预售制度，带来了楼市的空前繁荣，然而开发商债务暴雷，预售款被挪用等等因素，致使项目烂尾，购房者利益受损的事件也频繁爆发。

对开发商来说，烂尾的只是一套房子，但对购房者来说，这套房子或许就是全部。在预售制度尚待完善、房企仍在暴雷出清的时候，选择相对稳健的房企，无疑应该成为购房者“上车自保”的课。

市院裁决认可兴宸·山水中央破产变价方案

兴宸·山水中央无疑是桂林楼市众多“烂尾楼”中人关注的一个。“标杆力作”“地王”……无数标签曾经让它成为桂林楼市的流量担当。然而谁能想到，豪言壮语言犹在耳，它就因资金链断裂陷入停工，一次次维权并未能改变其走向“烂尾”的困境。而且因为它受伤的不仅有购房者、施工方，还有围绕它而打造的一款信托基金的投资者。近日，兴宸·山水中央破产进程有了新进展，接下来能否顺利“重生”呢？

兴宸·山水中央实拍图

6月11日，广西和一房地产开发有限公司管理人——广西鑫达盛企业清算服务有限公司在其微信公众号上发布了《关于桂林市中级人民法院裁定认可和一管理人制作的变价方案的民事裁定书》。裁定书显示，管理人向桂林市中院提出申请，称其拟定的《广西和一房地产开发有限公司山水中央项目土地、在建工程变价方案、别克轿车变价方案、电子设备变价方案、办公设备变价方案》经债权人会议表决未通过，请求桂林市中院依法裁决。

图片来源【广西鑫达盛企业清算服务有限公司】公众号

桂林市中院认为，本案主要破产财产为土地及土地上的在建工程，且设定了抵押。管理人以5.7亿元招募重整人时间长达8个月，未能招募到合格投资人，说明此价尚缺乏足够吸引力。网上公开拍卖，信息受众范围广、公开、公平、透明、节约拍卖费用，是目前最为妥当的处理方式。由于本案涉及人数众多，破产财产不可分割，故无法通过以物抵债、实物分配方式清偿债务‘故必须采取不限次数拍卖财产（出现屡次流拍时），变现以分配给债权人偿还债务。因此，依照《企业破产法》有关条款之规定，裁定对管理人制作的《变价方案》予以认可。

兴宸·山水中央还有多少资产？

根据《变价方案》以及之前发布的《投资意向书》提供的数据，兴宸·山水中央土地面积共54959.8平方米。其中其他商服用地面积33363.12平方米，土地使用权年限为40年；住宅用地面积21596.68平方米，土地使用权年限为70年。建筑总面积122057平方米，其中商业用地容积率为2.5，建筑限高40米，建筑密度40%，绿地率20%；居住用地（兼容商业，兼容比例不高于总建筑面积的30%），容积率2.0，建筑密度30%，建筑限高34米，绿地率20%。

兴宸·山水中央实拍图

买受方还需承担无偿交付住宅30套，面积3772.47平方米，商铺7套，面积208.37平方米。这37套房源对应的应补交给和一公司房款共计1268.26万元，拍卖成交后，由买受方在1个月内支付给管理人。在后续开发至交房时，由该37套房的购房者在交房前，将应补交的房款支付给买受方。《变价方案》还显示，如次拍卖流拍，将降价20%进行第二次拍卖。如第二次流拍，将在第二次起拍价的基础降价20%进行第三次拍卖，以此类推，直至拍卖成交。如第三次依然流拍，管理人则可依据市场反馈情况重新制定变价方案提交债权人会议讨论。

兴宸·山水中央前景如何？

该地块原为桂林南药地块，于2014年7月9日出让，和一公司当时以4.7亿元的价格击退各路对手成功拿下。单价约570万元/亩，按容积率计算，楼面价约为3421元/平方米。对比3.28亿元的起价，该地块溢价率达到了43.3%，在很长一段时间内，是桂林市区出让地块溢价率的一宗土地。按照当时开发商的构想，该项目规划有特色商业体、国际酒店商务区、特色休闲街，将打造成融合购物、办公、商住、娱乐、休闲、观光于一身的一站式城市体验型商业综合体项目，是集商业活动、城市休闲、观光旅游、历史文化为一体的桂林特色文化体验中心，总投资超过17亿元。

2015年9月，项目首期开盘，铺天盖地的宣传，各种“高大上”的营销活动，使得项目吸睛无数。然而没过多久，和一公司实际控制人邹某就因涉嫌经济犯罪被上海警方控制，在建工程被查封，项目资金链断裂，最终成为上海路上又一座新的“烂尾楼”。据知情人士透露，自项目进入破产流程之后，曾经有多家房企洽谈过接盘意向，但最终都未能成功。

兴宸·山水中央项目规划图，图源市自然资源局

《变价方案》也坦承，项目商业比例过高，目前整体房地产经营环境和买受方需承担的交房义务，都成为了意向投资者接盘的障碍。去年以来，桂林市人大、市政府及象山区政府对于这个“声名远扬”的项目给予了高度关注，多次召开会议讨论处置工作。如今随着法院认可《变价方案》，下一步即将进行网络拍卖。