1-10月以来，桂林市房地产开发投资从1-2月的同比下降15.5%开局，到1-3月连续3个月的平稳增长，到了下半年已连续实现了三个月的快速增长，3月到10月房地产开发投资基本上都保持上行的态势。1-10月，桂林全市累计完成房地产开发投资266.96亿元，同比增长14.6%，比全区平均增长速度低11.4个百分点。完成商品房销售面积486.03万平方米，同比增长16.1%。实现销售收入307.79亿元，同比增长18.3%。从统计资料看，桂林市房地产开发投资、商品房销售市场已从主城区转到了相邻的临桂区、灵川县及部分经济较发达的县，全市房地产开发投资增长较快，增势相对平稳,特点鲜明。

一、房地产开发投资保持较快增长，特点鲜明

1．投资重心从主城区向周边区县转移，临桂新区增势强劲。从投资总量区域结构分析，随着桂林市主城区（原五城区下同）土地资源的减少，旧城改造乏力、市级行政中心的西移以及城北的发展，市区房地产开发的重心已向临桂区和灵川县转移。

1-10月，临桂区完成房地产开发投资94.44亿元，占全市房地产开发投资的35.4%，比主城区多13.45亿元，比十一县合计多2.91亿元；灵川县完成房地产开发投资46.98亿元，投资额占全市的17.6%；主城区完成房地产投资80.99亿元，占全市房地产投资的30.3%；其余十县完成投资44.55亿元，仅占全市房地产投资的16.7%。

以上数据表明，临桂区、灵川县完成的房地产开发投资已占全市房地产开发投资的53.0%，占居了全市房地产开发投资的半壁江山，成为全市名符其实的房地产开发重点区域。

2．县域投资分化明显。从投资速度分析，临桂区同比增长19.9%，比全市增幅高出5.3个百分点，拉动全市房地产开发投资增长6.7个百分点；灵川县同比增长39.7%，比全市增幅高出25.0个百分点，拉动全市房地产开发投资增长5.7个百分点；主城区速度下降4.7%，造成全市房地产下降1.7个百分点；其余的十县平均增长速度为25.2%，比全市平均增长速度高出10.6个百分点，拉动全市房地产增长3.9个百分点。

从以上数据可以看出，主城区房地产开发投资下降，临桂区快速增长，灵川县高速增长。其余十县的平均增长速度也是高速增长，但各县之间增长速度不平衡。如阳朔、兴安分别下降23.7%、2.3%，荔浦市只有1.6%的增长速度。

3．内资企业投资增长迅猛。从经济类型看，内资企业仍是投资的主力，港、澳、台商投资企业和外商投资企业所占重不大。1-10月，全市内资企业完成投资246.86亿元，占房地产投资的92.5%，同比增长20.5%，增幅比上月回落10.0个百分点，拉动全市房地产投资增长近20.5个百分点。台商及外商企业共完成投资19.54亿元，占房地产投资总量的7.3%，同比下降30.2%。影响房地产投资下降近3.6个百分点。

4．房地产投资中土地费用较高，拉动房地产投资快速增长。从投资构成看，1-10月，建筑工程完成投资202.30亿元，同比增长14.5%，建筑工程增长较快主要是各项目建设单位抓住好的天气加快了室外建设工程进度；安装工程完成投资17.21亿元，同比下降39.1%；设备具购置2.8亿元，下降0.8%；其他费用44.65亿元，同比增长77.3%。其中土地费用35.47亿元，占整个房地产投资的15.2%，同比增长175.9%，其土地费用的增长拉动房地产投资增长8.5个百分点。

5．从购置土地面积看，土地购置分布不均衡。今年1-10月，购置土地面积超过万平方米的县区有阳朔、平乐、灵川、叠彩、七星、灌阳，分别达到42.6万平方米、21.75万平方米、20.13万平方米、8.07万平方米、7.72万平方米和2.27万平方米。因此，如果今年最后两个月其他县区没有新的土地购置，明年房地产投资增长可能受到影响。特别值得提的是临桂区今年1-10月以来还没有企业购进土地，如果企业手中的土地基本开发完成，明年的房地产开发投资将受到一定的影响。

6．居民住房需求相对旺盛。从从商品房用途分析看，1-10月，桂林全市商品住宅投资完成204.42亿元，占全市房地产投资的76.6%，同比增长18.9%，比上月回落8.3个百分点；办公楼完成1.88亿元，同比下降64.8%；商业营业用房完成30.71亿元，同比下降28.5%；其他完成29.97亿元，同比增长134.3%。在商品房住宅中，90平方米以下的小户型完成49.42亿元，同比增长14.2%；90-144平方米以下的中户型完成投资137.30亿元，同比增长21.1%；144平米以上的大户型完成投资17.10亿元，同比增长16.5%。

可以看出，商品住宅仍占重要部分，中户型增长快于小户型和大户型的增长。商品房开发投资、其他用房投资增长较快，从而推动了房地产开发的较快增长。中户型的房型仍是开发商的开发主流，也是目前市场的主要需求。

二、房地产投资资金保障充足、资金到位情况较好

1-10月，全市房地产资金来源564.32亿元，同比增长36.9%。其中，上年末结余资金187.44亿元，同比增长40.4%；本年资金到位376.88亿元，同比增长35.2%。其中，国内贷款71.21亿元，同比增长72.0%；个人按揭贷款80.44亿元，同比增长11.9%；预收定金132.87亿元，同比增长47.0%。

从资金来源的情况看，全市房地产企业总体资金到位好，为全年最后两个月房地产开发投资增长创造了较好的条件，个人按揭贷款、预收定金的增长表明近期商品房屋的销售市场仍然走高，市场前景仍好。

三、施工与竣工趋势相反，销售增长总体保持相对强劲的态势

1．施工面积平稳增长。1-10月，桂林全市房屋施工面积2505.82万平方米，同比增长8.2%。其中，新开工面积638.72万平方米，同比增长43.9%。从区域看，主城区房屋施工面积515.56万平方米，只占全市的20.6%，同比下降14.5%；临桂、灵川合计房屋施工面积达1366.40万平方米，占全市的54.5%，同比增长13.7%。其中，临桂935.12万平方米，同比增长11.1%，灵川431.28万平方米，同比增长19.7%；除灵川县以外十县合计房屋施工面积达623.86万平方米，同比增长22.2%。增幅较高的是平乐、龙胜和全州，部分县有所下降。因此，施工面积快速增长支撑了这些区域投资的快速增长。

2．竣工面积全面下降。1-10月，桂林全市房屋竣工面积67.28万平方米，同比下降22.4%。其中，主城区竣工面积25.13万平方米，同比下降26.9%；临桂、灵川合计竣工面积22.65万平方米，同比下降12.9%；其他县竣工面积合计19.50万平方米，同比下降26.0%。竣工面积大幅下降的主要原因是，新开工面积增长太快。

3．主城区商品房屋销售面积下降、临桂和灵川快速增长、其他部分县高速增长。1-10月，桂林全市完成商品房屋销售面积486.03万平方米，同比快速增长16.1%。但主城区只完成商品房屋销售面积113.08万平方米，同比下降3.8%。与主城区相邻的临桂区、灵川县分别完成商品房屋销售面积196.83万平方米、60.39万平方米，同比分别增长29.8%和20.0%。其他十县平均增长12.2%，但各县增长非常不平衡，增长较快的是恭城、全州、平乐、永福四县，其增幅分别达到76.6%、42.1%、38.5%和27.5%，其他六县处于下降趋势。

4．商品房屋销售额增长略高于商品房屋销售面积的增长。1-10月，全市实现商品房屋销售收入307.79亿元，同比增长18.3%，高出销售面积增长2.2个百分点；临桂实现商品房屋销售收入117.15亿元，同比增长32.1%，其增长幅度略低于商品房屋销售面积的增长幅度。灵川实现商品房屋销售收入30.73亿元，同比增长8.1%，低于商品房屋销售面积增长速度12.0个百分点，表明灵川是在降价销售。其他十县合计实现商品房屋销售收入55.98亿元，同比增长23.6%，高出销售面积增长11.4个百分点，表明十县平均销售价格仍在上升。

四、存在的问题及建议

1．从房地产基层统计来看，部分企业上报表时没有做好台账，国家查询数据时无法及时提供凭证，导致统计项目不能被国家承认，不能参加数据汇总，影响了全市数据质量。各县区要高度重视，及时督促房地产开发企业做好数据凭证的收集和做好数据台账，确保数出有据，以保证及时、准确地上报统计数据。

2．本月房地产销售出现下降趋势，应引起高度关注。全市本月完成销售面积41.61万平方米，同比下降5.6%；本月全市实现销售收入30.25亿元，比上月减少5.39亿元，增幅比上月回落34.0个百分点。本月销售面积同比下降、销售额比上月少，表明“金九银十”的十月份销售下降，是否是全年房地产销售下降的一个拐点信号？各有关部门应引起关注，切实引导房地产商做好房地产销售的各项工作。

3．从全市房地产开发趋势看，主城区的房地产开发投资下降幅度大。其主要原因是市中心的土地资源贮备减少，房地产开发企业在中心城区得不到土地，新开工项目也下降。因此，我们必须要改变思路另僻捷径。有关部门是否可以考虑从旧城改造方面做文章，给予房地产开发企业优惠条件，在不影响桂林城市规划的前提下尽可能地提高旧城改造建房的容积率。也可由政府成立以旧城改造为主的开发公司进行微利开发或政府少量财政补贴开发，将主城区中低矮旧的片区尽快列于改造计划。

4．新撤县改市的荔浦房地产开发投资增长速度较低。因此，要尽快做好城市规划，拓展城市发展空间，引导房地产开发企业到荔浦市进行房地产开发。