进入2019年，各地房价均出现上涨势头，个别热点城市又出现了日光盘和万人摇号的局面，楼市进入小阳春。

一

上面这段话是媒体对今年整体市场的报道，透过字面意思我们很容易理解成，房地产这是又要起飞的节奏啊。无怪乎很多刚需购房者坐不住了，毕竟对于没买房的人来说，“各地房价都出现了上涨势头”、“日光盘”、“万人摇号盛况再现”等词汇就像一把尖刀一样插进了他们的脆弱的心脏。

但是我明确地告诉大家，相比于16、17年楼市已经有很大程度退烧，两年多来，北上广深四个一线城市都在量价齐跌的漩涡里挣扎，其它二三线城市若非人才引进政策支撑，早就迎来相同局面了。国家统计局昨天公布的今年前4月房地产销售相关情况也很好地证明了这一点：商品房销售面积及销售额增速虽然相对于春节期间涨幅明显，但是和去年全年相比仍处于较低水平（下图）；且国房景气指数也是低于去年全年。

房住不炒不是假把式！

今年中央对房地产的整体定调是“稳地价、稳房价、稳预期”，这决定了整体行情不会出现太大波动。事实上我们也看到了，在三四月份市场出现短暂异动之后，政治局会议又再次重提“房住不炒”，强调各地方落实好主体责任，一城一策精准调控。苏州可谓是今年二线城市里的活跃者，但是我早就说过“市场过热必然会招致调控”，结局大家也看到了，苏州限售拍马赶到：火热片区新房限三年、二手房限五年。很多人低估了限售的威力，要知道资产重要的一点就是流动性，流动性一旦枯竭，无法及时变现，再优良的资产都等于零。投资炒作尤其如此，所以限售一出，苏州市场降温转凉只是时间问题。

我不止一次说过，这个时代哪还有那么多正直实事求是的媒体，现在说什么都是money决定的，所以什么专家大V学者媒体的话大家统统不要全信，你就信你自己。想搞明白市场到底如何，就去用脚踏遍每个售楼处，每家中介门店。说什么不如看他们在干什么，街上发房产广告的一拨接一拨，微信朋友圈新媒体各类广告铺天盖地宣传，这种现象我反正是好几年没看到过了。

二

但很多人还在耿耿于怀的是“近期土地市场火热重启”，楼市真的能稳住吗？

数据显示，今年2月份二三线城市的土地成交楼面价就开始上涨，结束了此前连续11个月的下跌；中原地产研究院监测的二线城市，4月合计卖地的收入多达2933亿元，是这2年的高纪录。其中宁波、杭州、武汉、苏州、合肥、温州、郑州等热点城市，是出让土地多的二线城市。

其中值得一提的是，不久前18年业绩发布会上还在高喊“今年拿地会非常小心”的融创孙宏斌，转过脸就开始扫货，在合肥、武汉、无锡、南昌、徐州等二三线城市攻城略地，4月单月拿地总额超300亿，比万科前4个月拿地总和还多。

今年前4个月地市的确热了，头部房企都在拼命抢地，这也是事实。但我们不能听风就是雨，开发商抢地热潮重启真的就代表市场会迎来大火，会继续重演吗？

其实很多人只看到了现象没看到本质。这也是为什么中国房地产市场很容易被带火的根本原因——羊群效应太明显，很多购房者情绪很容易被煽动，其实很多人买房子需求根本没那么强烈，或者根本不是冲着居住购买，媒体中介开发商稍使出手段“宣传利好出现”，大家就很容易被牵着走入圈中套也就难免了，市场怎么可能不火？

在我看来，3、4月份土地市场火热是有其合理性的。首先，市场上的钱便宜了，开发商融资成本降低流动性大增，一季度，房企信用债发行1745亿元，同比增长76.4％。公司债发行820亿元，同比翻番；海外债发行216亿美元，同比增长20.5％。有钱当然要囤地，这是做大规模不被赶超淘汰出局的基础；其次，地价真的便宜了。很多朋友可能没有那么快忘记，去年三四季度，地市透心凉时百余座城市屡屡出现土地流拍的新闻，全年土地流拍量更创近十几年的新高，我那时就说过，中央对供地是有规划的，流拍的土地还要二次三次…拍卖，一次拍不出去，后面地方会采取降价或剔除捆绑等因素再次拍卖，并不是开发商对市场预期转好，而是地价便宜了。今年也出了一些地王，但是相比于前几年动不动200%的溢价，现在普遍溢价率不高于50%，真的是好太多了；再者，国家喊话“土储去化周期少于12个月”的城市要加大加快供地，其核心目的是稳地价、稳房价，地方加大供地量，开发商一方面要给面子去拿地，另一方面为了规模也要去争去抢。

基于上述三个原因，所以我们看到这两个月来开发商都在市场上拼命抢地，因为你不拿别人就拿走了，所以才出现东莞有开发商20秒内十几次给自己加价，就是怕别人抢走。但有一点很明确，土地市场火热仅限于一二线城市，三四五六线城市随着棚改的腰斩已经彻底凉凉了，这意味着什么，相信大家也都明白。

其实对于拿地开发商自己说得很明白：哪有什么风声诀窍，开发商自己也是在赌。时间就这么几年窗口，不拿地等死，拿地还可以博一把，想做大就必须冒险搞。16年那样的盛况必然不会再出现，都心知肚明未来“拼狠多赚”是不可能了，但是拿地好好经营无非是少赚一点，至少可以活下来。

三

这种基本面能否长久保持下去？答案是否定的！专家说得很清楚：一方面，财政和货币“双积极”换来的增长，持续性不够；另一方面，棚改腰斩、基建受制于地方债务和杠杆，下半年情况不容乐观。

其实我一直都反对中国“靠出卖土地融资发展城市”的模式。土地的确为中国的城市建设立下了汗马功劳，但是也深埋了不少隐患。高地价推高了高房价，高房价给民众生活造成相当大的阻碍；地方过度依赖土地出让金充实预算收入，已经大大降低了他们的招商引资的基本技能了，招商引资、筑巢引凤才是城市发展的正常程序，产业和人来了，再供地建房，方能做到合理分配，现在一切都本末倒置了。

经济学家杨伟民直言不讳揭露到，高房价对实体经济造成挤压。为什么地方会过多依赖房地产，就是因为卖地赚钱太轻而易举了，制造业等实体得不到输血盈利必然会减弱，自然没有人愿意干，都去炒房炒地，还谈什么发展？

周天勇教授也怒批过：房子是用来住的，不是用来炒的。地价这样涨，房价是控制不住的，控房价要先管住地价，土地是用来盖房子的，也不是用来炒的。房价越高并不意味着这个城市越有吸引力，相反它的反向调节作用在体现，华为搬离深圳至东莞、小米撤离北京去武汉，之前的香港一些企业相继搬离等，都很好地证明了，城市要发展是想办法留住人才，而不是盲目发展房地产，推高房价。中国经济要走上高质量发展道路，必然要摆脱对房地产的过度依赖，只有一个选择。

党媒经济参考报两周前发声，人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。释放的信号非常明确，楼市已经翻不起什么大风浪了，投资炒房之路已经走不通了，未来随着投资炒作的烟消云散市场会逐渐回归健康理性。所以，在这种情况下，很多开发商还在无节制疯抢，高价拿地，不是什么好事。

同理，还在想着靠投资投机房产发财致富的人，也应该幡然醒悟了，各大基本面决定了未来几年中国楼市都不会大起大落，投资炒房的门槛越来越高，代价和风险也越来越大，过去鼎盛时期，很多人的确赚到了，但是未来依然赚钱的几率非常渺茫，尤其是在三四线置业投资的。拥有多套住房的投资投机客，的确可以适当优化一下资产配置了，否则真等到房地产长效机制出台，房价回归合理，只能自食其果了。