为期3年的“三块地”改革试点，离结束时间仅剩不足10个月。目前，集体经营性建设用地入市情况如何?宅地基流转存在哪些问题?农地征收改革又有哪些进展?2017年两会之际，中国网·地产中国网采访了人大代表、清华大学教授蔡继明。今年的两会建议，蔡继明一如既往关注土地制度改革，在他提交的8份建议中，有3份涉及到农地改革。

在他看来，目前改革试点中存在的主要问题仍是“三块地”相互割裂的问题，特别是农村宅基地仅局限于集体内部流转。他建议，允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，这样至少有三分之一的闲置宅基地可以进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上。

“三块地”割裂严重

2014年12月，中央深改组审议通过了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。2015年，国务院确定了33个试点县(市、区)行政区域，其中集体经营性建设用地入市改革试点和农村宅基地改革试点区域15个，农地征收制度改革仅有3个。

截至目前，我们看到的情况是，北京（楼盘）大兴、浙江德清、贵州（楼盘）湄潭、四川（楼盘）郫县等试点地区均有集体经营性建设地块挂牌上市，而宅基地的改革试点仅在集体组织成员之间流转，农地征收改革试点缓慢。

过去一年来，蔡继明走访调研了北京大兴、重庆（楼盘）大足、广东南海、天津（楼盘）蓟县、河北定州等“三块地”改革试点地区。在他看来，试点中大的问题仍是“三块地”相互割裂没有打通的问题。

蔡继明表示，在部分专家的建议下，国土部去年9月向深改组请示把土地入市和征地改革相互打通。目前中央已批准进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点，把土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区，这对相对于此前彼此孤立的“三块地”改革试点来说，这无疑是一个很大的改进。

“但是，宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区。而‘三块地’改革试点，关键是在缩小征地范围的同时允许农村宅基地入市。”蔡继明指出。

在蔡继明看来，随着征地范围缩小，城市建设用地的供应就缺少了来源。而能够上市流转的集体建设经营性用地又很少，那么体量大的宅基地一定要入市，才能满足城市建设用地。

扩大农村宅基地流转范围

那么，我国现存的农村宅基地体量到底有多大呢?

根据国土资源部新数据，我国城镇用地合计91612平方公里，村庄用地为191158平方公里，农村集体建设用地是城镇国有建设用地2倍以上，其中70%以上是宅基地，而总人口中56.1%的常住人口在城镇，只有43.9%的常住人口在农村。这说明农村集体建设用地特别是宅基地的利用效率是极低的，特别是随着大量农民进城务工落户，大量农村住宅和宅基地闲置，很多村成为空心村。

目前的“三块地”改革试点，只允许农村集体经营性建设用地入市，农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转，而农村集体建设用地中真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地只占10%，仅靠这么少量的农地入市，根本不足以构建竞争有序的城乡统一的建设用地市场。

蔡继明说，如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上，从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道，促进农村集体建设用地节约集约使用，而且会有效地遏制城镇房价的增长，有助于农民工进城落户，加快农民工市民化进程。

蔡继明还透露，事实上，在某些试点区域，已经在探索宅基地外部流转了，“改革不能落在实践后面，土地改革要解放思想，继续深化”。

值得指出的是，农村宅基地流转或将迎来政策拐点。日前，国土资源部副部长赵龙表示，在目前的情况下，城里人特别是工商资本不能到农村进行宅基地的交易和买卖。下一步，宅基地怎么在集体组织成员之间或者能不能在更大范围之间进行流动，相关事宜正在研究。