主题：“禁墅令”拖住别墅入市脚步

五提禁墅令

商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。今年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。

数据显示，3月份北京别墅市场成交量大幅提升，共成交178套，相比2月成交的46套环比增加287%，同比增加63.3%；成交金额达15.08亿元，相比2月成交的4.58亿元环比上扬229.26%，同比增加22.2%；成交面积62448.41平方米，相比2月成交的16886平方米，环比大涨269.82%，同比增加54.83%；成交均价为24147元/平方米，比上月减少2962元/平方米，比去年同期减少6441元/平方米。“北京别墅市场成交回暖，是经济型别墅的走俏，极大程度带动了整体的成交。”对于别墅市场回暖但却量跌，专业人士表示，处于调控中的楼市3月份整体都处于这种情况，不仅是别墅市场。此外，去年别墅市场在调控中逆势是因为当时千万级以上别墅供应较多，占据成交主力，因此整体成交价格提升。而今年别墅市场成交以千万级以下的中低端别墅为主，加之各项目间打折促销等优惠活动，因此成交均价较往年有所下降。

品牌房企销售排前

据了解，在3月别墅市场成交主力中，京北别墅区是成交主战场，而其他区域中品牌房企打造的高品质项目也成为了购房者集中青睐的目标。数据显示，亚奥京北别墅区、别墅区以及八达岭昌平别墅区三大板块占据了3月北京别墅市场的半壁江山，而各大名企及别墅产品均位列在其中，如京基鹭府、远洋·LAVIE、中海尚湖世家、万通天竺新新家园等，凸显在楼市调控的关键时期，房企的品牌和品质依然备受购房者关注和信赖。数据显示，远洋、中海、万通和京基地产位列销售前4名。

“销售不错的原因可能缘于两个方面。一是项目品质上的精雕细琢。二是项目1600亩海鶄落湿地公园，是北京区域内为数极少的坐拥绝版湿地的别墅。”据位于北京昌平的京基鹭府相关负责人介绍，项目目前是北京别墅市场中产品数量最少的一个。一共只有194套房源，而占地面积86700平方米，建筑面积61800平方米，容积率仅为0.7。因为是京基地产在北京打造的首个项目，因此但求做到品质最好、细节最精、服务最到位，以期能完全满足目标客群的宜居要求。

入市项目减少

资料显示，虽然面临资金短缺、库存高企，但在刚刚过去的4月份，北京别墅市场并没有持续大规模的推盘动作发生。

据悉，在逐月减少的别墅入市项目中，4月开盘的4个项目分别是大兴的首邑·溪园，顺义的鹭峯国际和波特兰花园以及延庆的原乡梦得惜诺。而3月实际新开盘数为5个。值得关注的是，4月开盘的4个项目预计开盘均价为25930元/平方米，比3月计划开盘项目均价降低3892元/平方米，环比下降15%，比去年同期下降870元/平方米，同比下降3%。“受土地供应政策改变影响，部分项目开发商开始改变思路应对变化，而对现有楼盘实行缓推策略。”京基鹭府上述负责人表示，这仅是商家应对市场的一般手段而无可厚非。而相关则认为，商品市场永远会遵循自己的价值规律运转，所谓别墅的稀缺性靠的是项目本身的品质、地段和资源等综合素质，不能完全通过人为的手段来变相增加所谓的稀缺性。如果商家因一味而错过恰当时机，反而会对企业营销造成影响。

数据显示，截至目前，北京别墅市场成交量开始明显增加，很多开发商开始抓紧时机打出优惠折扣的招牌来吸引购房者。扣除小产权项目，目前北京别墅市场在售的100余个项目中，4月打折优惠的共71个，比上月多11个，占在售项目的71%。“别墅的稀缺性使其具备了一定的保值以及抗风险能力，但在楼市调控的背景下，打折促销也是其促进营销的必要手段。”专业人士提醒，买家在购买别墅时应注重项目整体综合水平包括内在品质，不要让优惠蒙蔽了眼睛而盲目出手。

专业人士判断，鉴于目前现状，别墅住宅市场有望迎来一波成交高潮，而真正的稀缺性别墅也将在这个阶段脱颖而出获得买家青睐。

曾经号称闵行顶级豪宅的“最牛”楼盘星河湾，单价居然跌至3.5万元，个别房源已经跌至3万元以下，着实令跌眼镜。房报记者日前在星河湾采访时看到，小区小桥流水、飞瀑流泉、亭台楼阁、鸟语花香，泳池更是碧波荡漾，居室装修豪华，据称每平方米装修标准达万元。就是这样的“牛盘”，相比去年开盘销售时均价5万元，目前房价已跌去三成以上。该小区一位高区单元卖家日前与记者联系，表示愿以低于3万元的单价转让去年4.7万元单价买进的“豪宅”，只是希望买方承担转让税，当记者询问如果买家不愿承担如何？该卖家表示只要诚心要，还是可以商量的。

华丽家族汇景天地则成为首个出现3万元以下抛盘的黄浦世博滨江板块精装大平层豪宅。该楼盘2010年开盘时，1号03室高区房源的成交单价超过5万元，如今已跌破3万元关口，跌幅超过四成。而白金湾府邸、绿城黄浦湾、尚海湾等一些滨江豪宅幅度普遍达到三成以上。

核心区域豪宅拼跌，市郊别墅也同样有大幅的。2010年曾经被冠以松江区单价项目的佘山珑原，建成后报价在4.8万元/平方米至5.2万元/平方米，至今一套未成交。无奈之下，近期该项目推出面积为220至280平方米的联排别墅，最高6折，单价最低3万元/平方米起。记者在近期的房展会上还看到青浦一联排别墅竟然以138万元总价推出，创下近期别墅总价最低纪录。