主题：业内人士解密房价构成，终于知道这在为谁“付账”！

昨天和几个朋友出去吃饭，刚好有个做房产“业内人士”在场，因为一直很好奇，一套房子的成本是怎么算的，就请教了一下。

一开始就直接问了一个特别不客气的问题：开发商好赚钱的吧？！

“业内人士”笑笑，解释说：有限！

大部分的资金流向政府，土地成本是所有的成本中最庞大的一块，再加上建筑、人员、财务等成本，在一个土地供应紧张的市场上，开发商即使不盖房子，把地屯上两年，也能赚一大笔钱。只不过，付给他这笔钱的是某一家房屋开发商。

所以了，一般都认为赚钱的是开发商，其实真正赚大钱的是地产商。

地产商赚钱依靠的时间及在此时期内它对土地权利的占有，它的利润来自垄断性市场上土地自动升值的收益。

我又问，拿像花样年这种，好像是可以直接拿地的，应该可以赚很多吧！！

朋友说：那是因为房屋开发商可以随便转化成地产商,花样年自己本身就是地产商!

假如他确实建设了房屋那房屋购买人所付价款中有一部分就是用以购买增值了的土地使用权。现在赶上整个房地产业低迷的状况下，能有房产商保持每套房子有15%的利润就算成功的楼盘项目了，特别有竞争对手参与土地竞拍，导致土地成本上升，所赚取的利润就更薄了。

所以，说到底还是地产商最赚钱！

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当然了，因为这个朋友自己是房产这头的，所以吗，大家就且听且相信吧————————

要是按照我的理解，囤地的这两三年开发时间也包括在该土地建设使用权的70年内。反过来可以说，在房地产项目开发的那两三年，土地的建设使用权也应当归业主。据此，该地块上的房屋价格上涨的收益，自然也归该地块之权利持有人，即业主。对于那块土地开发商仅仅类似于托管人。作为土地的临时托管人，不应以那块土地之持有人的身份享有其应得的收益，最多他只应当获得佣金而已。

但现实的收益配置格局却完全颠倒过来了。

这个托管人在销售房屋的时候却成了委托人的主子。在我看来这实在是一种非常乖谬的关系。开发商僭取了业主的地权，并据此占有了那笔本来应当归业主享有的收益业主反而得购买这个升值了的地权。

或者，更直接的想法：如果大家是直接从政府那里获得土地，吧房屋和土地在开发期间增值的收益毫无疑问的，一定是归自己，就是顺理成章的事情。这样，在开发期间土地和房屋价格上涨就不会变成购买成本。那么这笔钱就不是所谓的地产商的！

————————以上就是我心里的小想法！

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酒喝多了话也多了，这个“业内人士”就按照桂林的房价算下账！感兴趣的可以看看！

沈阳房价大致分为几个阶段，第一阶段是在在2003年沈阳房产刚显涨价趋势的时候，到2004年房价翻倍的时候，第二阶段2008年到2013年的房产黄金期，第三阶段可能就是现在吧。

而在这几个阶段中，房产商的利润也就不尽相同了，总体来讲土地成本约占总投入的38%，而建筑成本大致也要占总投入的35%，再加上财务成本5%左右， 销售及管理费5%左右，税金也约占5.5%左右，大致现在桂林房产商的利润在13%左右。

这样在一般情况下，按上这个算法，以每平方米4500元算，那么项目单方的开发成本是在3200——4000元之间，成本利润率在11-28%之间。

如此看来，房地产开发自称的成本利润率果真是是有限的，降价空间也不大，毕竟开发商也是要赚钱的。而且实际上，当住宅销售均价低于3000元/平方米时，这个项目已经没有利润了

————当然，以上所有的论证都是来自这个“业内人士”，所有论证的前提也都是基于理论上的！

所以，现在这么一看，地产商简直是为房产商背了这么些年的黑锅啊！！

我看的不是很明白。。

业内人士，，我只能呵呵呵

也是这么个道理。。。

成本高，百姓苦啊

都是购房者在买单。。。

业内人士，呵呵。。。